در سال 1290 دولت وقت برای پایان دادن به تعارضات مردمی قانون اولیه ثبت را به تصویب مجلس رساند، این قانون 139 ماده‌ای در گزر زمان تکمیل گردید و تعارضات آن حذف شد و در سال 1310 قانون 141 ماده‌ای ثبت اسناد و املاک به تصویب مجلس رسید. با توجه به توسعه شهر نشینی بین سال‌های 1310 تا 1351 قوانین جدیدی در سال 1351 در قالب مواد قانونی 142 تا 157 به تصویب مجلس رسید و قانون ثبت تکمیل تر گردید. همچنین بین سال‌های 1370 تا 1375 با مهمتر شدن بحث مالکیت املاک کشور قانون ثبت بازنگری گردید و عمده تغیرات بر روی ماده 146، ماده 147، ماده 148 اعمال گردید و بحث تعیین وضعیت ثبتی املاک از جمله اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی، باغات شهری و غیر شهری، اراضی مسکونی داخل حریم یا خارج حریم شهری که مالکیت آن ها با توجه به تیصرف مشخص گردیده است دقیق‌تر در این مواد قانونی مشخص گردید.

به طور خلاصه در ماده 147 شخص متصرف زمین باید ادعای مالکیت خود را به همراه نقشه یو.تی.ام و اسناد مثبته که نشان دهنده تصرف ایشان میباشد به ثبت مربوطه ارعه دهد که درصورت نداشتن تعارض با زمین‌های ثبت شده اشخاص حقیقی و حقوقی دیگر و تایید تصرف ایشان سند مالکیت ملک مزبور به نام متصرف صادر گردید.

09152431220 مهندس محمدزاده

ماده147:

تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمان‌های فاقد سند شش دانگ

برای تعیین وضع ثبتی اعیان املاکی که اشخاص تا تاریخ 1370.1.1 بر روی زمینهایی ایجاد نموده‌اند که به واسطه موانع قانونی تنظیم سند رسمی برای آن‌ها میسور نبوده است. همچنین تعیین وضع ثبتی اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات اعم از شهری و غیر شهری و اراضی خارج از محدوده شهر و حریم آن که مورد بهره برداری متصرفین است و اشخاص تا تاریخ فوق خریداری نموده‌اند و به واسطه موانع قانونی تنظیم سند یا صدور سند مالکیت برا آنها میسور نبوده است به شرح زیر تعیین تکلیف میشود.

این قانون، اولا مقید به مهلت و زمان خاصی نیست بلکه مردم می‌توانند تا زمانی که این قانون به قوت و اعتبار خود باقی است درخواست‌های خود را ارائه نمایند. اما مسلم است که اقدام عاجلانه در جهت استفاده از این فرصت قانونی برای تعیین تکلیف و قطعی کردن مالکیت املاک و اراضی خود کاملا منطقی است.

ثانیا این قانون ناظر به کلیه ساختمان‌های احداثی(گذشته، حال و آینده) می‌باشد و در آخر لازم به ذکر است که پذیرش درخواست متقاضیان مشروط است به این گونه که: 1ـ اراضی دارای سابقه ثبتی باشد. 2ـ تصرفات متقاضی در محل ثابت شود. 3ـ ملک دارای دیوار و یک اعیان باشد.

مشکلات نداشتن سند قطعی ملک:

1.عدم امکان دریافت یک سری تسهیلات از جمله وام برای مالکان

2. جوابگو نبودن شهرداری در قبال درخواست صدور مجوز قانونی و پایان کار و در نتیجه ظهور ساخت و سازهای فاقد مجوز و غیر رسمی به دلیل نداشتن سند مالکیت

3. عدم اطلاع از مساحت دقیق ملک و بالطبع عدم اطلاع از قیمت واقعی قطعه، در نتیجه ضرر فروشنده و یا خریدار در معاملات ملکی

4. عدم امکان سرمایه گزاری امن برای ساخت و ساز و یا راه اندازی هرگونه فعالیت اقتصادی

مدارک لازم:

اصلی ترین مدرک فنی مورد نیاز برای ثبت ملک و اخذ کد رهگیری جهت دریافت سند قطعی، نقشه یو.تی.ام است.

کاربرد نقشه یو.تی.ام در سامانه ثبت الکترونیکی پزیرش درخواست صدور سند مالکیت

Sabtemelk.ir

در راستای اجرای قانون ماده 147 و ماده 148 ثبت املاک کشور، سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت به آدرس

Htpp://www.sabtemelk.ir

راه اندازی گردیده است که در این سامانه مالکین علاوه بر ورود اطلاعات حقوقی باید اطلاعات فنی در رابطه با ملک خود وارد نمایند.

این اطلاعات عبارت‌اند از: مساحت طبق نقشه، طول جغرافیایی، عرض جغرافیایی و همچنین آپلود نمودن نقشه یو.تی.ام در قسما مدارک.

اینگونه اطلاعات در قالب دو فرم گواهی تعیین مختصات ملک و فایل نقشه باید توسط کارشناس نقشه برداری تهیه و تایید گردند.

لذا مالکین محترم قبل از اقدام به شروع ثبت نام در این سامانه باید اقدام به تهیه نقشه یو.تی.ام نمیاند تا در مراحل ثبت نام بتوانند این اطلاعات را وارد نموده و اسکن نقشه‌های ممهور به مهر کارشناس رسمی را در قسمت مدارک آپلود نمایند و پس از دریافت شماره پرونده اصل مدارک حقوقی خود اعم از اطلاعات هویتی، قولنامه و ... را به همراه اصل نقشه یو.تی.ام و اصل گواهی تعیین مختصات ملک (که کارشناس نقشه برداری تهیه و تایید نموده) به اداره ثبت مربوط به ملک خود ارسال نمیاند تا پرونده ثبتی آنها به جریان بیافتد و به دلیل نقصان مدارک متوقف نگردد.

دلایل و مستنادت اثبات مالکیت

متقاضیان ثبت ملکی

    طبق قوانین ثبت اسناد و املاک کشور ما مواردی که در زیر ذکر شده از دلایل و مستندات اثبات مالکیت می‌باشد:

تصرف: به عنوان مالکیت دلیل مالکیت است مگر این که خلاف آن ثابت شود.

حکم تملیک دادگاه: به موجب آن دادگاه ملکی را حق محکوم له شناخته است و از راه اجرای حکم، دستور انتقال ملک معینی را از دارائی محکوم علیه به محکوم له می‌دهد.

بنچاق: به معنای سندی کهنه و قدیمی که عبارتست از اوراق و اسنادی که بر مالکیت پیش از مدارک کنونی آن وجود داشته باشد.

اوراق دیگری غیر از بنچاق: قباله جات

استشهادیه (گواهی گواهان): حداقل به امضاء سه نفر گواه باید برسد.

1.اگر از ملک خود اوراق قابل استنادی مانند بنچاق یا قباله جات دارید

(ماده 147) در این صورت طبق قانون تعیین و تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی این امکان وجود دارد که جهت دریافت سند قطعی برای ملک خود اقدام نمایید.

2. اگر ادعای مالکیت شما بر اساس تصرف می‌باشد

در این صورت وضعیت ملک شما بسیار بی ثبات تر از املاک و اراضی دارای بنچاق یا قولنامه میباشد اما هنوز از طریق (ماده 147) میتوانید ملک خود را مصون از قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاید سند رسمی تعرض و تجاوز متجاوزین و حتی قطعات مجاور نمایید.

ولی در نظر داشته باشید هیچ قانونی ابدی نیست و مسلما قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند نیز از این قاعده مستثنی نیست و تا وقتی که ملکی سند قطعی ندارد مصون از تعرض و تجاوز توسط غیر نمیباشد. مخصوصا پس از اتمام مهلت در نظر گرفته شده به واسطه این قانون، عدم اقدام مالک جهت تعیین تکلیف ملک و تثبیت وضعیت آن ممکن است حمل بر عدم وجود ادعای قطعی از طرف مالک گردد.

مراحل و مدارک مورد نیاز جهت درخواست صدور سند مالکیت

مرحله اول: ورود به سامانه ثبت الکترونیکی پزیرش درخواست صدور سند مالکیت به نشانی ذیل

www.sabtemelk.ir

مرحله دوم: مطالعه راهنمای مراحل ثبت الکترونیک پزیرش درخواست و تعیین اینکه آیا شما واجد شرایط قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی (ماده 147) جهت درخواست صدور سند می‌باشد یا خیر؟

در این فایل املاک واجد شرایط و همچنین اراضی و املاکی که مشمول این قانون نمیگردند در دو بند ال و ب، تشریح گردیده‌اند:

الف) املاک و اراضی واجد شرایط ثبتنام جهت درخواست سند مالکیت

1.اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان‌هایی که دارای سابق ثبت، به نام اشخاص است و متقاضی همه یا قسمتی از آن را به صورت عادی خریداری نموده و موفق به اخذ سند مالکیت نشده است.

2. املاکی که دارای سابقه ثبت است و متقاضی مالک رسمی مشاعی است و تصرفات وی در محل مجزا شده و به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی، موفق به اخذ سند مالکیت شش دانگ نشده است.

3. املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث اعیانی اجاتره نمونده و موفق به اخذ سند مالیکیت اعیانی نشده است.

ب) اراضی و املاکی که مشمول قانون مذکور نمیباشند:

1.اراضی ملی، موات و اراضی و املاک متعلق به دولت و موسسات دولتی

2. اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبت است.

3. املاک فاقد بنا، اعم از این که محصور و یا غیر محصور باشد.

4. اراضی و املاکی که مالک رسمی آن در قید حیات است و امکان دسرسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد.

5. اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت نموده و متقاضی جهت انتقال رسمی ملک، به ورثه دسترسی داشته و امکان انتقال رسمی آن از طریق دفتر اسناد رسمی وجود دارد.

مرحله سوم: تهیه نقشه ملک با مختصات یو.تی.ام و تکمیل فایل های نقشه و فایل گواهی  تعیین مختصات ملک که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام parcelmap.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه یو.تی.ام.

براساس آیین نامه اجرایی این قانون، در هر یک از ادارات ثبت اسناد و املاک استان ها یک دبیر خانه دائمی با موضوع رسیدگی به وضعیت مالکان املاک بدون سند تشکیل می‌شود که این دبیرخانه زیر نظر مدیر کل ثبت اسناد استان فعالیت خواهد کرد.

مالکان این نوع املاک در اولین اقدام برای درخواست سند محظری باید اسناد و مدارکی که در اختیار دارند و اثبات میکند «منشاء تصرفشان قانونی است اما به هر علتی تاکنون موفق نشده اند برای ملکشان سند بگیرند.» را از طریق مراجعه به درگاه الکترونیکی سازمان ثبت اسناد و املاک و تکمیل فرم تقاضانامه الکترونیکی، مراجع به نقشه بردار دارای مجوز از:

سازمان ثبت

سازمان نظام مهندسی

شرکت مهندسین مشاور نقشه برداری

و نقشه برداری ملک جهت تهیه نقشه یو.تی.ام و گواهی مختصات ملک

پس از تهیه نقشه و مدارک ملکی و شخصی با مراجع به سامانه ثبت ملک خود را ثبت نام مینمایند پس کل مدارک را به واحد ثبتی از طریق پست ارسال نمایند.

در گام بعد، دبیرخانه اجرای این قانون، به پرونده های ارسالی رسیدگی میکند و آن را در اختیار کارشناس منتخب قرار میدهد. کارشناس با اعزام به محل ملک حداکثر ظرف مدت بیست روز، اسناد و مدارک تحویلی را با وضعیت فعلی ملک تطبیق می‌دهد و در نهایت با تنظیم صورت جلسه‌ای حاوی «خلاصه وضعیت ثبتی ملک، آخرین مالک رسمی، نحویه خرید متقاضی از مالک و مساحت ملک» متن صورت جلسه را به امضای 4نفر از مجاورین یا معتمدین محلی و نیز متقاضی صدور سند می‌ رساند و آن را تحویل دبیرخانه می‌دهد. در آخرین مرحله، گزارش کارشناس منتخب چنانچه به تایید دبیرخانه برسد و مالکیت فرد متقاضی صدور سند اثبات شود، دبیرخانه مؤظف است قبل از صدور سند، رای هیات را در روزنامه های کثیرالانتشار آگهی کند و اگر اعتراض به رای –شخصی که مدعی شود او مالک است- وجود نداشت، دبیرخانه میتواند در نهایت مبادرت به صدور سند مالکیت کند.

لذا در اینجا آمادگی خود را به عنوان کارشناس رسمی سازمان نظام مهندسی استان تهران جهت مشاوره و تهیه نقشه با مختصات یو.تی.ام طبق ماده147، با استفاده از تجهیزات و اکیپ مجرب، از املاک و اراضی متقاضیان و واجدین شرایط درخواست صدور سند (ماده147) اعلام میدارم

گواهی تعیین مختصات و نقشه یو.تی.ام ملک ماده147

گواهی تعیین مختصات و نقشه یو.تی.ام ملک تهیه شده توسط مهندس نقشه بردار صلاحیت دار از مدارک الزامی ماده147 است.

انتخاب نقشه بردار برای تهیه نقشه یو.تی.ام ماده147

با ابلاغ ماده147 و لزوم نقشه برداری برای تهیه نقشه یو.تی.ام بساری از نقشه برداران وارد این عرصه شدند که برخی حتی به قواعد اولیه این حرفه هم آشنا نبودند و متاسفانه عمده مالکینی که قدرت تشخیص نقشه برداران آماتور را از نقشه بردار ذی صلاح ندارند، ملاک انتخابشان قیمت‌های ارائه شده از طرف این افراد بوده است.

بنابراین با توجه به اینکه ممکن است متقاضیان تهیه نقشه یو.تی.ام با تفاوت قیمت های قابل توجهی از طرف نقشه برداران روبه رو شوند. برخود لازم دیدم مالکین متقاضی نقشه یو.تی.ام در جهت انتخاب نقشه بردار دارای صلاحیت تهیه نقشه یو.تی.ام را در حد امکان راهنمایی نمایم.

اولا از نظر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تنها افراد ذیل صلاحیت تهیه نقشه را دارند:

-مهندسین مشاور نقشه برداری

-مهندسین نقشه برداری دارای پروانه نظام مهندسی

-کارشناس رسمی دادگستری

و ثانیا نقشه یو.تی.ام با دقت و فرمت مورد تایید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دارای ملزومات و ویژگی های است که تنها توسط افراد دارای صلاحیت و با قیمت مشخص کارشناسی شده قابل انجام است و معمولا تفاوت قیمت ها در یک رنج معقول و منطقی ارائه می‌گردد.

بنابراین با توجه به اینکه نقشه یو.تی.ام می‌تواند بسته به دقت و روش تهیه،‌قیمت‌های مختلفی داشته باشد، انتخواب نقشه بردار بر اساس قیمت ارائه شده و به هیچ وجه منطقی نمیباشد. چرا که در صورت وجود خطای نقشه برداری پرونده باطل خواهد شد و مالک از طریق مراجع قانونی میتواند پیگیری کند. اما حتی اگر نقشه بردار ملزم به پرداخت هزینه دریافتی گردد، آیا توقف روند صدور سند، صرف وقت، انرژی و دوباره کاری مراحل تهییه نقشه به دلیل عدم انتخواب آگاهانه نقشه بردار ذی صلاح و تنها به دلیل پایین بودن قیمت ارائه خدمات منطقی است.

پس اولا تنها از نقشه بردار رسمی درخواست خدمات کنید که نقشه تهیه شده را مهر مینماید که نوعی تضمین دقت و صحت نقشه است و ثانیا کیفیت بالا را در قیمت پایین جستجو ننمایید.

پاسخ به پرسش های متداول ماده147

زمین‌هایی که از طریق اصلاحات اراضی واگزار شده و در حال حاظر تعدادی از مالکین اصلی فوت نموده است آیا میتوان سند ثبتی اخذ نمود؟

در خصوص سوالات مطرح شده موضوع اراضی کشاورزی، باغات در صورتی که متناسب با حد نصاب مندرج در قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی باشند، مشمول قانون می‌باشد.

آیا املاک مربوط به شرکت‌های عمومی سهام خاص مشمول این قانون می‌شود؟

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی شامل کلیه املاک، اشخاص، اعم از حقیقی و حقوقی با رعایت ماده 2 قانون مذکور می‌گردد.

املاک فاقد سابقه ثبتی مشمول این قانون می‌شوند؟

منظور از داشتن سابقه ثبتی در قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و املاک این است که همه یا قسمتی از ملک قبلا از طرف مالک رسمی درخواست ثبت شده باشد در این صورت مالکین چنین املاکی با داشتن سایر شرایط مقرر در قانون فوق الذکر مشمول مقررات این قانون میباشند و در صورتی که ملبک سابقه درخواست ثبت نداشته باشد مشمول این قانون نخواهد شد.

باغاتی که به صورت قولنامه ای از یک سند قطعه قطعه میشوند امکان گرفتن سند وجود دارد؟

در رابطه با باغات و اراضی زراعی در صورتی که مساحت آن منطبق با حد نصاب‌های مندرج در قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی زراعی باشد مورد رسیدگی قرار خواهد گرفت. اما نسق‌های زراعی نیازی به رعایت حد نصاب فوق ندارند.

آیا امکان اصلاح موردی در تقاضانامه پس از ثبت نهایی آن و تشکیل پرونده وجود دارد؟

پس از ثبت نهایی در سامانه ثبتنام الکترونیکی پذیرش درخواست سند مالکیت امکان اصلاح وجود ندارد لذا قبلا نسبت به دقت لازم در ثبتنام اهتمام نمایید.

در مواردی که چند نفر به صورت مشاعی مالک ملکی میباشند آیا نیاز به درخواست جداگانه میباشند یا خیر؟

برای املاک مشاعی با ازای هر متقاضی می‌بایست یک ثبتنام بعمل آید که مستلزم تشکیل پرونده مجزی برای هر متقاضی و پرداخت هزینه مربوطه میگردد.

در مورد اراضی و باغات و ساختمان‌هایی که اشخاص با قرار داد عادی خریداری نموده اند و مقدار زمین یا ساختمان یا باغ به متر مربع تعیین گردیده و میزان سهم مشخص نمیباشد، متقاضی به چه نحوی باید قسمت مربوطه به این امر در صفحه مربوطه (صفحه مربوط به مشخصات ملک) را پر نمیاد؟

در اینگونه موارد لازم است مطابق نقشه تهیه شده مساحت کل ملک درج شود و میزان خریداری متقاضی نیز به عنوان جزعی از کل سهام در قسمت مربوطه اضافه شود.

در صورتی که از برگ تقاضا پرینت گرفته نشود تکلیف چیست؟

چنانچه به هر دلیل شماره پیگیری و شماره پرونده توسط متقاضی پرینت گرفته نشده باشد و ثبت نام آنها با موفقیت به پایان رسیده باشد سامانه در آینده برای پیگیری پرونده به آنها پیامک ارسال مینماید.

فرق عرصه و اعیان چیست؟

منظور از عرصه زمین است و منظور از اعیان ساختمان میباشد که دارای کاربری های مسکونی، اداری، تجاری و ... می‌باشد. بنابراین در صورتی که ملک به صورت ششدانگ خریداری شده باشد مشتمل بر عرصه و اعصان میباشد و در موارد خاص مانند اراضی موقوفه و نیز املاک خاص که صرفا عرصه و اعیان است. باید مورد خریداری مشخص شود که عرصه است یا اعیانی.!

نحوه تهیه نقشه به چه صورت میباشد؟

نحوه تهیه نقشه با مختصات یو.تی.ام در راهنمای نحوه ی نقشه برداری و نقشه برداران صاحب صلاحیت در درگاه sabtemelk.ir

درج گردیده است که با مراجعه به آن محل پاسخ سؤالات متعدد مشابه قرار داده شده است.

اطلاعیه

به اطلاع متقاضیان سند رسمی موضیوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی می‌رساند:

با توجه به این که در جهت حل مشکل مالکین مشاعی و اشخاصی که املاک دارای سابقه ثبتی را با مبایعه نامه عادی خریداری نموده اند و به دلیل موانع قانونی موفق به اخذ سند مالکیت ششدانگ نشده‌اند قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی و آئین نامه اجرایی آن به تصویب رسیده و مراتب به واحد‌های ثبتی سراسر کشور ابلاغ گردیده است. در این راستا تاکنون نسبت به تعیین اعضاء هیأتها و راه اندازی دبیر خانه هیأت‌های موضوع قانون در بیشتر از 400 واحد ثبتی اقدام و همچنین در اجرای ماده 4 آئین نامه مذکور تمهیدات لازم به منظور پزیرش تقاضای الکترونیکی از طریق سامانه صورت گرفته و سامانه مدریت اینترنتی درخواست صدور سند موضوع قانون مذکور، طراحی و پیاده سازی شده است. نظر به این که پذیرش تقاضای ثبت ملک مطابق ماده 4 آئین نامه مذکور مستلزم تهیه و ارائه نقشه ملک در هنگام ثبت نام در سامانه می‌باشد. بنابراین تأکید میگردد متقاضیان محترم از طریق کارشناسان نقشه بردار سازمان نظام مهندسی ساختمان یا کارشناسان رسمی دادگستری در امور ثبتی و نقشه برداری یا نقشه برداران نظام کاردانی و یا مهندسی مشاور نقشه بردار مورد تأیید معاونت نظارت راهبردی رئیس جمهور فایل نقشه ملک مورد تقاضای خود را با مختصات یو.تی.ام تهیه و تصویر مصدق مدارک خویش را آماده نمایید تا در ثبتنام الکترونیکی با مشکلی مواجه نشوند.

09152431220 مهندس محمدزاده